文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格(gé)、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在(zài)银(元电荷e等于多少？yín)行开设的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限元电荷e等于多少？，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(b元电荷e等于多少？ǎo)险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付(fù)的(de)购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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