文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(c北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么héng)进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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