导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说教师一年的工作日有多少天，一年有多少周>户均一(yī)套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。教师一年的工作日有多少天，一年有多少周ng>租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期。