文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完(wán)全由(yóu)银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是(shì)当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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