“现在的房(fáng)地(dì)产很难再(zài)出现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行业分化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关(guān)注(zhù)度从(cóng)板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是(shì)估值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经不(bù)大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻(xún)找房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的(de)情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信(xìn)贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企的主要(yào)资金(jīn)来(lái)源来(lái)自新盘(pán)的销售(shòu)。但今(jīn)年新房的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一(yī)下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那(nà)些有国(guó)企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以整个行业出现了一个很明(míng)显的分(fēn)化(huà)，无论是在(zài)销售(shòu)，还是融资等各个方(fāng)面都非常明(míng)显。现在有国资背景的房(fáng)企在资本市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产行业内，我们(men)的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家(jiā)”。而具(jù)体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特别重视(shì)企业的成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净(jìng)借贷水平（净(jìng)负(fù)债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低(dī)水平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不是行(xíng)业内最(zuì)高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成(chéng)本是(shì)否也(yě)是业内最低的(de)；这(zhè)些都是(shì)我们(men)看重(zhòng)的一家房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国(guó)央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出现(xiàn)了“三道红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地(dì)产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建发展(zhǎn)、京投发(fā)展、光明地产(chǎn)、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳(wěn)健特色的(de)国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在(zài)2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企开始大(dà)举扩张。而(ér)这无(wú)疑又(yòu)进一步(bù)考(kǎo)验着(zhe)国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的预(yù)判未来(lái)市场，以及过于(yú)激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也(yě)有可能(néng)让房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明(míng)显感觉(jué)到机会(huì)来了(le)，其(qí)开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新(xīn)购入地(dì)块(kuài)也实(shí)现了(le)快速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也(yě)主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民营企业的(de)影子(zi)。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场没(méi)有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量一家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我(wǒ)看来，这个(gè)比(bǐ)例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红(hóng)线”对房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬(yáng)解释，当前房地产(chǎn)行业的复(fù)苏速度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规(guī)避公司净负债率提高到一个(gè)比(bǐ)较(jiào)危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等房企在践行较积极(jí)的拿地策略的同时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩张速(sù)度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然(rán)就具(jù)有天然优势。

　　虽(suī)然对比民营房(fáng)企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理(lǐ)发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机(jī)构的(de)青(qīng)睐。比如(rú)，根据(jù)2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团的十大流通股东(dōng)中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨(bīn)江集团(tuán)9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身(shēn)的基(jī)本面(miàn)表现存在一(yī)定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价(jià)表现等多维度都(dōu)表现了(le)较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实(shí)现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的2023年(nián)一(yī)季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近(jìn)六成。近三年(nián)持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储(chǔ)补充(chōng)同样较为(wèi)积(jī)极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也(yě)让(ràng)滨江集(jí)团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排名(míng)已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发(fā)布公(gōng)告表示，公司于5月10日接受(shòu)了信达证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信(xìn)养老、新华养老(lǎo)等18家机(jī)构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存量赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是(shì)房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)上的(de)中(zhōng)游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材(cái)、玻(bō)纤等(děng)材料供应商(shāng)，而(ér)下游应(yīng)用(yòng)行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红周刊》的采访，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)环(huán)节与(yǔ)上游材料(liào)端息息相关，新盘(pán)开工不足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思路(lù)渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行(xíng)业(yè)在进入存(cún)量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其是(shì)偏消费(fè学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思i)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为居民保有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过去的数据充(chōng)分说(shuō)明了这(zhè)一点，在新房(fáng)销售见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周(zhōu)刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都(学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思dōu)是来(lái)自家纺赛(sài)道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家(jiā)纺(fǎng)，特别(bié)是(shì)前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线(xiàn)的基(jī)础上(shàng)，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者(zhě)为例(lì)，富安娜主要从事(shì)纺织家居(jū)、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活(huó)类产(chǎn)品的研发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而(ér)乐”和(hé)“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报(bào)告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过(guò)实现归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金(jīn)重仓股的(de)天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价值(zhí)和私募的明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要(yào)强调的是，中(zhōng)欧的两只基金(jīn)都(dōu)是价值派基金经理曹(cáo)名长(zhǎng)在管的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产(chǎn)业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比而(ér)言，前(qián)几年曾经风光(guāng)一(yī)时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多(duō)因素一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反(fǎn)转露(lù)出曙(shǔ)光，家居板块中年(nián)内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似(shì)乎对于定制家(jiā)居类(lèi)标的情(qíng)有独钟，在另一家赛(sài)道(dào)公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金经理(lǐ)举例分析：“物(wù)业服务不是一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高(gāo)的，每(měi)年到(dào)期(qī)的合同里提价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目(mù)到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合(hé)同周期还(hái)能(néng)做到(dào)产品提(tí)价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的公司很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容易一开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣钱的(de)，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的年(nián)度增(zēng)长，不(bù)过(guò)服务没有特别(bié)好，客户没有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和比较好的服(fú)务(wù)是有(yǒu)关系的。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思