5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明(míng)显长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 长期用氨基酸洗发水好吗，氨基酸洗发水的好处和坏处