饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精(jī一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米ng)神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多少由(yóu)各中介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对(duì)收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米店、网站、客(kè)户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下(xià)家(jiā)各支付一半的(de)中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的(de)二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出(chū)现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司(sī)将其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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