导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住彩礼可以转账吗，彩礼一般用什么方式给女方宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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