近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内(nèi)人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中(zhōng)披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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