饱受争议的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于(yú)规范房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意(yì)见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于(yú)房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意(yì)，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　天之蓝52度多少钱一瓶张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门(mén)店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准(zh天之蓝52度多少钱一瓶ǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供(gōng)的基本服(fú)务和延(yán)伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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