近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实(shí)际获得的现金(jīn)收益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位(wèi)业女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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