饱受争议(yì)的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务的(de)意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师(shī)张大伟称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过(guò)桥(qiáo)融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关(guān)市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二(èr)手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)上，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管部门当前并(bìng)未明确(què)具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的(de)基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查(chá)处不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处)往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易(yì)中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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