近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(q中国到美国几小时飞机，中国到美国多长时间飞机uán)类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

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