文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效学生党如何自W，如何自我安抚(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhò学生党如何自W，如何自我安抚ng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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