5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从(c天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝óng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)天润奶啤有度数吗，天润奶啤千万别喝伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企为了(le)半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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