导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售(s钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称hòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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