近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募R电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗EITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年(nián)的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗