“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首(shǒu)席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表示，房(fáng)地产行业分化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是业(yè)绩，还是(shì)估(gū)值，房(fáng)地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔(ěr)法呢(ne)？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道中进(jìn)行选择，需(xū)要(yào)非常(cháng)小心，避(bì)免选了半(bàn)天，标的(de)公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发(fā)资金来源(yuán)，可以(yǐ)发(fā)现，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主要资金来源来自新盘的销售。但今年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比较困难(nán)，所以整个行(xíng)业(yè)出现了(le)一个(gè)很(hěn)明显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等各个方面都非常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的房企在(zài)资本市场表现相对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股价大(dà)多表现(xiàn)很一般(bān)。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更(gèng)具体一(yī)点，就是(shì)它(tā)的(de)净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不(bù)是行业(yè)内最高(gāo)的(de)；融资(zī)成本是否是行业内(nèi)最低的(de)；建安成(chéng)本是否也是业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我(wǒ)们看重(zhòng)的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够(gòu)同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国(guó)央(yāng)企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了(le)“三(sān)道(dào)红(hóng)线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国(guó)央企房企也踩了“三(sān)道(dào)红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其(qí)财务指标(biāo)称得上(shàng)完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但(dàn)过于乐观的(de)预判未来(lái)市场(chǎng)，以及过于激进(jìn)的(de)扩张拿地节奏也有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的一家(jiā)房(fáng)企进行举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城市进行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时，该房企新购(gòu)入地块(kuài)也实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业(yè)就符合(hé)“最(zuì)后的(de)赢家”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它本身储备(bèi)了很多弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中一(yī)半(bàn)在一线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主要(yào)集中(zhōng)在(zài)强二线和二(èr)线城(chéng)市(shì)；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又(yòu)回到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间(jiān)扩张的(de)民营(yíng)企业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到(dào)机(jī)会时要出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要小心，如(rú)果负(fù)债(zhài)率扩张(zhāng)得太快(kuài)，但(dàn)未(wèi)来的两年(nián)市场没有想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主(zhǔ)要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张(zhāng)得过于快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标(biāo)准要比“三道(dào)红线”对房(fáng)企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的(de)复(我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的fù)苏速度并没有那(nà)么快，所以要(yào)规避公(gōng)司(sī)净负(fù)债率提高(gāo)到(dào)一个(gè)比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在(zài)2022年(nián)拿(ná)地较(jiào)积(jī)极(jí)的(de)房企梳(shū)理发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国(guó)金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年(nián)至2022年(nián)期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置地、中(zhōng)国(guó)海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张(zhāng)速度与净负债率水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或(huò)具备(bèi)“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实(shí)际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国央企与民(mín)营(yíng)房企(qǐ)，但在各维度(dù)的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看(kàn)好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理发现，仍(réng)有(yǒu)少数民(mín)营(yíng)房企同样受(shòu)到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景(jǐng)顺长城中国(guó)回(huí)报(bào)灵活配置(zhì)混合型证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基(jī)金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季(jì)报，该资产公司(sī)的几只产(chǎn)品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和其自(zì)身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间(jiān)，房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集团(tuán)扣非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战略布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有(yǒu)近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地(dì)区的(de)营收(shōu)比重只占到近(jìn)六(liù)成(chéng)。近三年持(chí)续稳居杭州房企销(xiāo)售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州(zhōu)的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金(jīn)额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在(zài)杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)的(de)房企(qǐ)排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调(diào)研。滨江集团发布公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信养老、新(xīn)华(huá)养老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构(gòu)调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在(zài)下(xià)游家(jiā)纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上(shàng)游(yóu)主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供(gōng)应商，而下游应用行业(yè)主要包(bāo)括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关，新盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导致上游不被看好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔(ěr)法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属性(xìng)的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越(yuè)大，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需(xū)求也会越(yuè)来越多(duō)。美国(guó)过去(qù)的数据充分说(shuō)明(míng)了这一(yī)点，在新房销(xiāo)售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一(yī)直都很好。对于地产产业链，我们(men)相对(duì)看好和内装相关的行业(yè)，例如消费建材、家居(jū)装(zhuāng)饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中相关(guān)赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛(sài)道的公司，它(tā)们(men)分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者(zhě)在月线连(lián)收七(qī)根阳线的(de)基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下(xià)拥有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和(hé)“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十(shí)大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金(jīn)重仓股的(de)天下，彼时(shí)包括公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募的(de)明河2016，都在(zài)其中(zhōng)出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有金(jīn)地集团(tuán)和大(dà)亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年(nián)曾(céng)经风(fēng)光一时的(de)家居(jū)板(bǎn)块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内(nèi)表现(xiàn)最好的是(shì)志邦(bāng)家居(jū)。同一时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归母净利润(rùn)，公司(sī)都实现了(le)同(tóng)比双升。

　　从公司的(de)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和广发安(ān)宏(hóng)回报均增加了持(chí)股(gǔ)，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东中仅有的两只公募(mù)。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类(lèi)标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的全部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大(dà)流通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上(shàng)市(shì)，如何选择成(chéng)为难题(tí)。对此，前述上海公募基金(我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的jīn)经理举例分析：“物业服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希(xī)望挣(zhēng)的(de)是(shì)市场化应该挣的钱(qián)，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务(wù)为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是比较(jiào)高的，每(měi)年到期(qī)的合同里(lǐ)提(tí)价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到(dào)滚(gǔn)动的大部(bù)分项目(mù)到(dào)期之(zhī)后(hòu)，经过(guò)两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里真正(zhèng)能做到(dào)产品提(tí)价(jià)的公司很少，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面因(yīn)为(wèi)保(bǎo)安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没(méi)有特别好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到(dào)期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务(wù)是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的