5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断(duàn)房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但(dàn)不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功(g无人值守尿素加注机 尿素加注机工作原理ōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资(zī)金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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