OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续(xù)此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空(kōng)下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收(shōu)入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证(zhèng)金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有关东煮汤底需要一天一换吗，一元一串的关东煮利润多少(yǒu)得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们(men)在张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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