导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住(zhù)宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(z忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义hái)总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依(yī)然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义)间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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