近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处(c黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅hù)理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资(zī)本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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