万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏(xìng)树，还(hái)是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　2023是佛历多少年，今年是佛历多少年多少月="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184211313.png">

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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