近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的(de)经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说pèi)金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对(duì)高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(g韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说āi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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