饱(bǎo)受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城(chéng)市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对(duì)居(jū)民来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的(de)《关于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度最(zuì)高不(等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收(shōu)费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市(shì)的(de)二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部(bù)分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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