万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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