近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　错一个题就往阴里装一支笔普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含(hán)“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对(duì)于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责(zé)人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募错一个题就往阴里装一支笔说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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