万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(hu过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子ī)的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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