5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；20文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求20年市场(chǎng)表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质区域(yù)性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续(xù)观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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