万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付(fù)剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公(gōng)司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhō韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经(jīng)推韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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