5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)房(fáng)地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其(qí)三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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