文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任上(shàng)升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化(huà)，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看苹果xr重量为多少g，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　苹果xr重量为多少gtrong>2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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