导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(j鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚(gāng)好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电(diàn)线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和(hé)二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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