文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(h哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗uò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发(fā)商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按(àn)施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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