导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超(chāo)预期。

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