导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字)人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然(rán)灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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