近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补>

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiān主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补g)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补)择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补