导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全(quán)的(de)住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和其他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(z亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思hù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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