导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国(guó)和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可(kě)能超(chāo)预期。

未经允许不得转载：成都工装公司_工装装修效果图_专注公装设计装修 - 无同之家装饰 亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断