饱受争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上(shàng)述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利(lì)用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据(jù)这(zhè)样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部(bù)门当前并(bìng)未明确具(jù)体的(de)中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读)行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其(qí)视为向购(gòu)房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支(zhī)配(pèi)地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用(yòng)，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了(le)房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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