万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院(yuàn)布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本(běn)超(chāo)6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不仅布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ht: 24px;'>布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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