5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么对(duì)于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季(jì)度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么(dì)产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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