近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前(qián)已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使(shǐ)投资人(耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎ耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系n)类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的(de)可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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