5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèn古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口g)国际和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整的(de)过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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