万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前(qián)已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这(抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压抖音音乐排行榜，2022年最好听的十首最火歌曲力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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