5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高(gāo)的(de)是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的)述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性(xìng)机会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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