文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若(ru美国总统奥巴马几岁ò)遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.6美国总统奥巴马几岁3亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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