5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机(jī)构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思位。排名第二(èr)的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观(guān)察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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