“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十年(nián)的系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机(jī)构和(hé)投资者的关(guān)注度从板块向单个标的(de)转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论是业绩(jì)，还(hái)是(shì)估(gū)值(zhí)，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到(dào)了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个股的阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常小(xiǎo)心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没(méi)有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金来(lái)源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些(xiē)房企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其(qí)实(shí)主(zhǔ)要还是那些有国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了(le)一个很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在资本(běn)市(shì)场表现(xiàn)相对较好，但没有国(guó)资(zī)背景(jǐng)的民营房企股价大多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行业(yè)内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而(ér)具(jù)体(tǐ)到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特别(bié)重视企业的成本优势，更具(jù)体一点，就(jiù)是它的(de)净借贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不(bù)是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行(xíng)业内最高的(de)；融资(zī)成本是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意(yì)的是，能够(gòu)同时满足上(shàng)述条件(jiàn)的房企并(bìng)不(bù)多。即便(biàn)是在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式g>2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康(kāng)的仍是少数。而(ér)更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情(qíng)况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度(dù)尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确(què)，有助(zhù)于房企储备优质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观的预(yù)判未(wèi)来市(shì)场，以及过于激(jī)进的扩(kuò)张(zhāng)拿地(dì)节奏(zòu)也有可能(néng)让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例(lì)都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全(quán)没有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会(huì)来了，其(qí)开始(shǐ)在一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地(dì)，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高到(dào)45％左(zuǒ)右，涨了接近三分之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘(pán)利用率，预(yù)计今(jīn)年(nián)会有更多的楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就(jiù)符(fú)合(hé)“最后的(de)赢家(jiā)”的(de)特点(diǎn)。一(yī)方面，在(zài)于它本身储备了很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是(shì)有节制地(dì)扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度(dù)让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时(shí)要(yào)出手(shǒu)，但出手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如(rú)果负(fù)债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没(méi)有想象得那(nà)么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的(de)扩张速(sù)度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看房(fáng)企的(de)净负债率水平，在(zài)我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩(kuò)张(zhāng)得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这一标准要比“三(sān)道红线”对房企的净(jìng)负债率要(yào)求不得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬(yáng)解(jiě)释，当(dāng)前房地产行(xíng)业的(de)复苏速(sù)度并没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较(jiào)危(wēi)险的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交(jiāo)地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之(zhī)上。其(qí)中，中交(jiāo)地产(chǎn)净负债率持续居高(gāo)不(bù)下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也(yě)较好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个别(bié)民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式(jiā)”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬(yáng)指(zhǐ)出(chū)，实际上(shàng)，他(tā)们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房(fáng)企，但在(zài)各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的(de)融(róng)资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够(gòu)做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企自然而然(rán)就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但(dàn)这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流通(tōng)股东中(zhōng)新进了“中(zhōng)国工商银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报(bào)灵活(huó)配置(zhì)混合型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之外(wài)，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿(yì)私募珠海阿巴马(mǎ)资产(chǎn)管理有限公司(sī)就长期持有滨江集团。根(gēn)据一(yī)季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产品(pǐn)合计(jì)持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现(xiàn)存(cún)在一(yī)定关系(xì)。2020年以(yǐ)来的(de)近三年时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的(de)韧劲，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集团(tuán)在业绩表现、销售(shòu)规模、新增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多(duō)维(wéi)度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次(cì)实(shí)现(xiàc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式n)同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长(zhǎng)，和(hé)滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布(bù)局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排(pái)名第(dì)一。

　　与此同(tóng)时，滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积(jī)极，根据诸(zhū)葛找房、住在(zài)杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿(yì)元(yuán)，同(tóng)样持续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突(tū)出(chū)表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江集(jí)团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元(yuán)，位列房企第九位。

　　值(zhí)得注意的(de)是(shì)，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)迎来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公告表示(shì)，公(gōng)司(sī)于5月10日接受(shòu)了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地(dì)产产业链上(shàng)的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材料供(gōng)应商，而下(xià)游应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括(kuò)中介服务、家用电器、物业管理、家居用(yòng)品。综合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地(dì)产(chǎn)开发环节(jié)与上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足(zú)导致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的思(sī)路渐渐移至下游。“中国(guó)房(fáng)地(dì)产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家(jiā)装家居(jū)领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居(jū)民(mín)保(bǎo)有的住房规模越(yuè)来越(yuè)大，随(suí)着时间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越来越(yuè)多。美国(guó)过去的数(shù)据充分说明(míng)了(le)这一点，在新(xīn)房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消费的增长(zhǎng)却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关(guān)的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它们(men)分别是富安娜和(hé)水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的(de)研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度(dù)报告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿(yì)元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，能(néng)够(gòu)发(fā)现该(gāi)股早已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工(gōng)银瑞信灵(líng)动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的(de)明(míng)河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的两只基金都是价(jià)值派基(jī)金(jīn)经理曹名长在管的(de)产(chǎn)品，首(shǒu)季(jì)其同(tóng)时重仓的(de)房地(dì)产产业链股票(piào)还有(yǒu)金地集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复苏进程(chéng)缓慢等多因素一度(dù)沉(chén)寂，不过好在困境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板块中年(nián)内表现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股年内上涨已(yǐ)经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季(jì)报(bào)中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有意(yì)思的是(shì)，他(tā)似乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的(de)情有(yǒu)独(dú)钟，在另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越来越(yuè)被机(jī)构所青睐，不过这类(lèi)标的大多在香港(gǎng)上市，如(rú)何选(xuǎn)择成为难题。对此，前述(shù)上海公募基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业服务不是(shì)一个(gè)高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司(sī)还(hái)是希望挣的(de)是市(shì)场化应该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占(zhàn)比是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年到(dào)期的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到(dào)产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到(dào)产品提价的(de)公司很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的(de)年度(dù)增(zēng)长，不(bù)过服务(wù)没有(yǒu)特(tè)别好，客户没有那么满意，能(néng)做到提价(jià)难度是非常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服务是(shì)有关系的(de)。”他进一步(bù)强调。

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