万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确了(le)购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北(běi)京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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